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国土部发布了这个消息 透露出楼市的终极走向!

来源:  日期:2017-09-20 13:07:34  浏览次数:

调控一周年之际,楼市又传出重磅消息,这一次来自国土部。

9月19日,国土部发表了一篇《国土资源部严控城市新增建设用地规模》,文章中有两个重点比较乍眼,引起了看房团的重视。

这个消息,透露出楼市的终极走向!

第一重点:

今年以来,已对16个城市进行了“建设用地土地核减”,共计4541.9公顷。文章的中心思想为:继续强化规划刚性约束、严控城市新增建设用地规模不手软的强硬态势。

而巧合的是,易居研究院也在今天报道:50城土地储备仅够消化14个月,此外,部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落,应该快速转入到补土储的阶段,以此稳定房价。

看到这里你可能会比较纳闷,很多城市的土地储备明显不够用了,为何还要减少供应。

事情要回到去年国土局印发的《国土资源“十三五”规划纲要》,文件内容显示:超大城市和特大城市的土地供应,新增建设用地将逐渐减少甚至为零。部分三四线城市将增加供给,但多为卫星城市。

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再加上耕地、产业用地的“红线”的束缚,因此在控制新增土地供应中,国土部比较强硬,补土储可能没有那么轻松。这意味着部分三四线城市,如果没有及时批地,这一波上涨可能还会持续一段时间,尤其在棚改货币化、一二线严控等因素下。

此外在今年,在报国务院批准用地的106个城市中,已经有11个城市利用存量土地进行开发建设。而这11个城市,以中心城市为代表,依靠旧改、棚改等手段释放存量土地,比如深圳,已基本告别新增住宅用地。

第二个重点。

直接关系着房价走势,根据国土部最新数据显示:2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念?看一组历史数据你就会明白。

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数据来源:统计局、国土部等部门、机构

从中可以看出,至2012年之后,住宅用地占比已经逐年走低。其中,2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年,住宅占比降低了4%左右,但房价上涨超过10%,为历年来最高。
 

土地历来和房价关系紧密,这份表格里的房价,相当于马云与你的平均身价,只是全国范围类的平均房价。但在热点城市里,土地供应与房价的关系更加醒目。以深圳为例,2016年的房价涨幅超过了50%,同时,住宅供地宗创下了历史最低,也是供需矛盾的必然结果。

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去年国土部文件确定了未来土地供给的模式,而今年的住宅用地占比,只是落实了文件精神,在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时,国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来,只要政策红线还在,就会有更多的大城市,加入这一梯队,而可怕的是:这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。尤其是在租房市场还没有及时到位的情况下,中短期内,供需矛盾仍然不可避免。

22.86%的住宅用地占比到底有多低?

按照国务院发展研究中心原副主任刘世锦的观点:一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。在现有制度下,住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

也就是说:22.86%的住宅用地占比,已经低到不能再低了。

前几天,本号发过一篇“比崩盘更可怕是:九成人认为房价不会跌”,现在想说的:比全民炒房更可怕的是:不合理的土地供应。

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但现在来看,至少在十三五期间,这一模式不会改变,减少住宅用地供应是大趋势,如果一直延伸这一模式,如果没有政策性调控,房价还会迎来下一波上涨,这也是中短期内的最终走向。

 
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